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房地产融资收紧,为什么龙湖坚持不上市房地产

2020-08-31 09:41:18托博塔斯知识网
赶出房地产舞台上“男人帮”的吴亚军,将龙湖带入了一条独特的道路:没有多元化,没有房地产上市,以及住宅,商业,租赁和智能服务的四个渠道一起向前发展。她能应付今年市场上的许多不确定因素吗?《中国企业家》记者李艳艳编辑|Mina头像摄影|史小兵“龙湖没有走这三条线。“8月26日下午,龙湖集团(00960。在香港举行的2020年中期业绩在线交流会议上,龙湖集团董事长吴亚军作了回应。据美联社报道,8月2

  

  赶出房地产舞台上“男人帮”的吴亚军,将龙湖带入了一条独特的道路:没有多元化,没有房地产上市,以及住宅,商业,租赁和智能服务的四个渠道一起向前发展。她能应付今年市场上的许多不确定因素吗?

  《中国企业家》记者李艳艳

  编辑| Mina

  头像摄影|史小兵

  “龙湖没有走这三条线。“ 8月26日下午,龙湖集团(00960。在香港举行的2020年中期业绩在线交流会议上,龙湖集团董事长吴亚军作了回应。

  据美联社报道,8月20日,央行和中国银行业和保险监督管理委员会采访了许多房地产公司,并划定了“三个红线”:资产负债率,净负债率和现金短缺。扣除预付款后的长期债务比率。确定了四家“橙红黄绿”的房屋公司。根据该标准,龙湖集团属于绿色类别,即所有指标均未踩红线。

  “这是对我们过去坚持财务自律的一种奖励。伍亚军感叹说:“我们必须坚持稳定发展。”

  受监管政策的影响,房地产企业的融资环境更加严格,“去杠杆化”的压力越来越大。作为业界公认的“好学生”,龙湖的融资成本和债务水平多年来一直很低。

  龙湖集团8月26日发布的2020年半年度报告显示,龙湖的平均融资成本为4。5%,低于行业平均水平6%; 平均贷款期6。45岁; 截至今年上半年,龙湖的净债务比率为51。4%,现金短期债务比率4。55。 手头现金为78。40亿元。

  半年前,吴亚军曾表示,龙湖“取代自由自律”以催生资本护城河,全年融资目标已于2020年第一个月完成。现在,当整个行业“从龙湖的榜样中学习”时,吴亚军对外界的称赞保持警惕。

  “看来我们找到了一条更清晰的道路。“ Longfor集团首席执行官邵明晓说。

  龙湖于1993年在重庆出生。经过27年的战斗,吴亚军冲出房地产舞台上的“男人帮”,将龙湖从西南的一家小型房地产公司带到了全国房地产舞台的中心。与其他领先的房地产公司对房地产主业和“多元化转型”的重视不同,龙湖早在2008年就提出了C1(住宅开发),C2(商业运营),C3(出租房屋),C4(智能服务))四大主渠道业务齐头并进,共同发展成为主营业务。

  关于未来发展的预期,邵明孝表示,龙湖的年度可售资源约为4100亿元,他有信心完成2600亿元的年度目标,销售目标保持不变。 “今年,该集团的利润增长可能超过20%。”

  在疫情带来许多不确定性,行业销售整体下滑以及融资环境趋紧的背景下,龙湖如何实现其既定目标?

  “无延期”奖金

  当外部融资环境趋紧时,严格的财务策略会给Longfor带来什么?

  2020年1月,Longfor发布了6。5亿美元的票据,其中2。5亿美元等于7。25年,优惠券3。375%; 期限为4年,金额为4亿美元,票面利率为3。85%。此后,Longfor发行了2。全国80亿元公司债券和30亿元住房租赁专项公司债券,票面利率为3。55%至4。介于2%至5年之间。

  龙湖集团目前的债券发行利率已接近大型央企水平。与中央政府拥有的保利房地产公司比较,2020年6月发行的5亿元债券的票面利率为3。78%,与龙湖集团今年上半年发行的人民币债券的利率范围相同。

  “ Longfor没有融资技巧。“面对有关Longfor融资技巧的疑问,Longfor集团首席财务官赵毅冷漠地发表了讲话,但他仍然“分享”了Longfor的融资经验。

  根据其披露,龙湖在融资中坚持底线策略,方法选择和渠道选择。他说:“中国有两种贷款方式,一种是融资债券,另一种是发展贷款,两者都是主流,稳定和健康的融资方式。外国是美元债务+银团贷款。 这四个渠道可以为我们提供丰富的弹药资金。”

  赵毅透露,龙湖的管理层很久以来就达成共识,始终保持一定的利润率,“永远不要将公司推向'融资以偿还钱款'的水平。 这个控制点非常重要。”

  他还列举了两个例子。

  “例如,就长期和短期债务比率而言,我们现在已经连续四年将一年期(短期债务)比率控制在大约10%,并且基本上没有压力 在第二年还清。再例如,自多年前以来,我们开始设定外币债务上限,同时要求交换一半外币债务以避免汇率影响。做好事先控制底线的工作可能比所谓的技能更有效。”

  “我们非常珍惜我们的信誉。赵毅说:“在2008年金融危机期间,该银行提议帮助龙湖度过难关,但龙湖没有选择延长。

  “我们的每笔贷款要么到期,要么提前偿还,其中大多数提前偿还。通过这种方式,我们赢得了一群坚定的旅行者,金融机构和投资者的信任。赵毅认为:“这种作风给龙湖带来了可观的收益,同时也是龙湖发展战略的稳定器。

  最近有关融资“三红线”的消息再次收紧了房地产公司的融资趋势。

  8月17日,市场谣传称,监管部门正计划出台新法规,以控制房地产公司的计息债务规模,并将再次收紧房地产公司的融资。具体内容是:以计息负债规模为融资管理的经营目标,设置“三红线”,一是扣除预收款后的资产负债率大于70%; 二是净负债率大于100%; 第三是现金短期债务比率小于1倍。

  根据每个房地产公司的财务状况,根据步骤数,将其分为“红-橙-黄-绿”四个等级,从高到低分为四个层次。 每降低一级,企业计息负债增长率的上限就增加5%。一些房地产公司证实了该消息的真实性。根据行业形象,三个红线,四个管理级别和一个5%的增长阈值被概括为“ 345”法则。

  这样严格的新融资法规将如何影响Longfor?赵毅说,这对龙湖影响不大。 “此举主要是为了稳定开发商的杠杆(水平),控制债务的过度增长以及稳定房价。我们认为,该措施可以规范行业行为并迫使行业进入健康状态。”

  壳牌研究所高级分析师潘浩告诉《中国企业家》,结合龙湖的2020年中期财务数据,根据在线传输行业新的融资法规统计,第一项是 扣除预收款后的债务与资产比率,龙湖2020年中期数据约为67%,低于假设的标准70%阈值; 第二个净债务比率约为51%,低于100%的门槛; 第三个短期债务比率约为4。55倍,优于标准的1倍。

  “如果在线传输规则是正确的,那么Longfor没有指标项目会超过阈值,新的融资法规也不会对Longfor产生影响,因为Longfor具有很高的流动性。潘浩说。

  然而,一些不愿透露姓名的分析师表示:Longfor报告中计息负债的增长率在2019年为22%,超过了新的在线法规中“ 15%”的限制。

  重型仓库“ TOD”,不更改年度目标

  “龙湖集团对实现今年2600亿元的目标仍然充满信心,不会改变这一目标。邵明晓说。

  今年上半年,龙湖实现了111的销售。10亿元,目标完成率42。7%。截至2020年6月,Longfor已售出但未结算的合同销售为302。10亿元。

  值得注意的是,与融创及其他领先的房地产公司决心在华南地区大力部署相比,就区域分布而言,龙湖目前在华南和华中地区的布局所占比例相对较小。但是,根据财务报告,可以发现,龙湖在今年上半年收购土地时刻意关注华南地区,特别是大湾区的机遇。

  财务报告显示,从今年1月到6月,龙湖总共购买了11辆。土地储备01万平方米,总建筑面积为11。1,100万平方米,净资产为7。4,300万平方米。 按地区,环渤海地区,西部地区,华南地区,中部地区和长江地区分析三角地区新增面积分别占26%,23%,22%,17%和12%。

  他说:「龙湖的土地征用规则是将整体每年的负债比率控制在百分之五十至百分之六十之间,并维持相对合理的地价。邵明孝说:“今年第四季度将是收购土地的机会,但龙湖不会为了追求规模而收购土地。

  “ TOD模式(公共交通工具的所有权)现在已经成为我们获得土地的一种非常好的方法,特别是在土地市场特别火爆的时候。邵明孝说:“龙湖已经跟踪了40多个城市的地铁计划,并密切关注了20多个城市。

  在收入方面,今年上半年,Longfor的营业额增长了32。6%至511。4亿元,其中物业投资业务收入增长30%。4%至33。6亿元。在盈利能力方面,Longfor上半年归属于股东的净利润为63。4亿元,扣除少数股东权益和评估增值影响后的核心净利润52。7亿元,增长12。1%

  就利润水平而言,龙湖的综合毛利率为30。8%,减少了1。8个百分点。“该值处于行业平均水平。潘浩说。

  商业部门面临巨大考验,“不要拆分房地产清单”

  2020年是龙湖的“ 60亿租金目标”大考验的一年。天丰证券的报告指出,龙湖必须面对风险,例如购物中心开业不如预期。

  他说:「自四月以来,销售及人流均呈现强劲复苏趋势。尽管入住率有所下降,但仍保持在95%的高水平。赵毅说。

  “在未来几年中,C2(商业运营)将成为Longfor发展的引擎。邵明晓说。四个主要水道齐头并进,这是龙湖多年来追求的战略。经过近20年的输血和种植,商业运营业务已成为仅次于C1住宅开发业务的第二大业务。

  龙湖的商业领域分为三个产品系列:天解系列,星月会系列,家月会系列,其中最具代表性的是天解系列。天捷整体而言,今年上半年,该公司的物业投资业务实现了33免税租金。6亿元,增长30。4%的大型购物中心占77%。4%。

  房地产公司和房地产的分拆上市仍然是不可避免的话题。

  对此,邵明孝认为,由于中国庞大的消费群体和大量的社区对C商业机会,目前房地产行业的整体PE估值较高,因此房地产同行正在积极分化。 上市和组建一些(物业管理)领先公司的房地产。但是,Longfor目前没有计划分拆上市。

  邵明晓表示,公司目前主要从C1到C4的整体业务角度考虑房地产行业的发展。

  邵明霄透露,Longfor Smart Service的实际管理区域已达到1。3。20亿平方米,实现物业管理收入24。9亿元(合并抵消后),同比增长42%。“收入的增长保持了每年30%的速度,毛利率的增长超过了20%。”

  吴亚军认为,在新一轮王冠流行的影响下,龙头房地产企业依靠中国经济的强劲抵御能力和人民群众对优质住房的实际需求,总体实现了同比增长。。

  “我想知道明天的龙湖会是什么样?“在当天举行的中期业绩投资者简报会上,一些投资者提出了这样一个问题。龙湖集团四大渠道业务的未来发展计划,特别是是否调整C1(住宅开发业务),也是外界关注的焦点。

  他说:「将来,我们会以C1至C4为主要渠道进行全面推广和发展,但这并不表示C1会放慢速度。邵明孝强调:“我们不会主动降低或减缓C1的增长速度。”

  具体来说,“我们将使C1更加灵活,与土地储备更加兼容,并在现阶段成为我们利润和现金流的最大贡献者。邵明晓解释说。

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