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评论|绿城中国提高质量和效率半年,推高市场并提高杠杆率,并期待重返前十名(创纪录)

2020-08-30 01:35:21托博塔斯知识网
Viewpoint房地产网络Greentown更改了其战略规划的条款:“2025年战略”,即与国家“第十四个五年计划”相一致,以制定未来五年的发展计划。这已经反映在格林敦(Greentown)的2019年年度报告中。其五年目标(包括2020年的营销和投资目标)均为2500亿

  

  Viewpoint房地产网络Greentown更改了其战略规划的条款:“ 2025年战略”,即与国家“第十四个五年计划”相一致,以制定未来五年的发展计划。

  这已经反映在格林敦(Greentown)的2019年年度报告中。 其五年目标(包括2020年的营销和投资目标)均为2500亿元,而2025年的目标为3500亿元。

  诸如“五年”之类的时间段的定义确实更符合格林敦的发展背景。回顾过去的五年,这是格林敦充满刺痛和参差不齐的磨合期。 股权置换,人员冲击,投资决策错误等一系列历史问题造成了一系列历史问题,各方面的表现都不尽人意。

  在2019年对董事会进行重大调整后,在张亚东的领导下绿城开始趋于稳定。8月28日举行的中期绩效会议的阵容也于年初汇聚。 张亚东带领首席执行官郭家峰,首席执行官耿中强,首席执行官周连英和副总裁李军。

  张亚东在演出会上透露,他最近花了很多心血研究绿城未来五年的发展计划。他高度评价了该计划:它将使未来的发展更加清晰,部门定位精确,措施更加稳固。

  在该计划下,绿城专注于三个主要业务部门,即重资产,轻资产和“绿城+”部门。重资产领域也有特殊内容,包括TOD,城市更新和工业城市整合项目。

  年中报告提到了特色行业项目的进展:就TOD项目而言,绿城目前在杭州,宁波和其他城市拥有13个项目; 在城市更新方面,成功中标了杭州市3个老社区的更新改造项目;乡镇企业确定了“房地产销售和工业经营两轮驱动”的业务发展模式。 涉及卫生保健,农业和科学技术三大产业。 已确认总建筑面积为8。9300万平方米。

  “重资产领域的整体发展相对稳定和成熟,尤其是在下一个发展过程中,这将成为公司近期发展的基石。“张亚东强调了主营业务的重要性。

  作为Greentown剥离的轻资产细分市场,Greentown Management已于7月份成功登陆资本市场,并成为代理商建设的第一批股票,引起了市场的关注。

  至于未来五年,我们不知道格林敦会去哪里,但至少我们可以从上半年开始就了解格林敦的发展基础,包括销售规模,土地储备,债务状况等。

  回到前十名

  绿城的“ 2025年战略”计划大约在今年年初进行了一半。 从管理层在会议上的“稳定进展”声明和非常可喜的结果来看,可以看出格林敦过去六个月的收入可能不错。

  截至2020年6月30日的六个月,格林敦实现收入238。9。60亿元,增长28。1%; 净利润31。30亿元,去年同期为30亿元。略有增加7。30亿元; 公司股东应占利润20。9。60亿元,增长1。9%。

  大多数利润指标仅略有上升,但收入水平却大幅上升。这主要是由于房地产销售收入增加,达到207。1。40亿元,占86。7%,而2019年同期为158元人民币。8。90亿元,增加30。4%。

  这是由于结转的房地产平均销售价格上涨。期内,平均销售价格为每平方米21,222元,较2019年同期的每平方米16,731元上升26。8%。在结转项目中,销售份额较高的义乌桃花源以价格较高的别墅为主,杭州贵屿江南和济南玉兰花园分别位于一线和二线城市,平均销售量有所增加。 价格在一定程度上。

  但是,也有下降的迹象。 上半年,绿城的毛利率为25。9%,下降6。1个百分点。其中,房地产销售的毛利率为25。6%,减少5。中期报告解释了7个百分点,主要原因是限价影响品牌溢价,未能充分体现。整个绩效会议未提及该指标。

  上半年,仍有更多人关注格林敦的销售情况。尤其明显的是,尽管上半年房地产市场普遍下滑,但合同销售金额和收益率的增长仍保持了较高的水平。

  截至2020年6月30日的六个月,绿城已获得约4个合同销售区域。3100万平方米,同比增长7%; 合同销售总额约为91。20亿元,同比增长23%,创去年同期新高。回收率达到95%,这在业内也是最高水平。

  与去年同期的销售额同比下降相比,今年的确有新的突破。对于2500亿元的年度销售目标,张亚东表示信心十足,表示将完成100%的目标。 如果情况良好,甚至会有一定程度的超额。

  李军坦率地说,在这种流行病的严重影响下,要完成这类销售并重返前十名并不容易。根据民意指数·2019年中国房地产销售价值百强榜,绿城在2019年排名第十六。

  关于下半年的商品销售来源,张亚东透露,绿城的价值仍然超过2700亿元。 按照近70%的转换率计算,合同销售额约为1900亿元,再加上91。上半年已实现20亿元。总额约为2800亿元。

  根据数据披露,绿城在下半年启动了44个新项目,包括北京,杭州和西安等城市的大型市场。 今年的任务指标超过3至40亿元人民币。李俊介绍,新开工项目中有2/3位于长三角,一线和二线城市占83%。

  逆境与杠杆

  商品的大部分价值都分布在一线和二线城市,这反映了绿城在过去两年中重返核心城市的决心。几年前,由于节奏错误,格林敦曾经赢得了许多不适合高端产品定位的三线和四线土地。

  现在,绿城致力于一线和二线城市的布局。截至2020年6月30日,绿城共有172个土地储备项目(包括在建和在建中),总建筑面积约为48个。01万平方米,其中约27平方米。根据权益计算出9,800万平方米。 楼面地价的平均成本约为每平方米6234元。一线和二线城市的实用价值占74%。

  上半年,绿城收购土地的行动也引起了很多关注。 高峰时间是在2月,甚至在一周之内,它就花费了超过200亿美元来购买土地,市场称之为土地抢购。

  报告期内,绿城新增项目43个,总建筑面积约10个。9700万平方米,估计新价值为175。60亿元,其中约101亿元。该集团的所有者权益为20亿元人民币,土地总成本约为64。80亿元。2019年,绿城的土地总收购为69。10亿元。

  郭家峰在会上回答了征地问题。 他说,在上半年,他确实获得了更多的项目。 当时,他认为这是流行病爆发后的时候。

  至于下半年,它表示已开始对自去年6月以来获得的土地进行全面收回,包括开盘时间,成本,发射次数和首次开工完成率等指标。这可能反映出格林敦下一个更加谨慎的态度。

  “由于竞争激烈,格林敦最近很少在公开市场上积极参与竞争,而低利润的土地公司将无法抓住竞争机会。“郭家峰强调,下半年,我们将寻找机会寻找利润更高的项目。 我们将在发展迅速的城市中使用更清晰的城市肖像和运营团队肖像来扩大区域,我们将期待更好的表现。

  他还提到,目前,已确认的新项目价值超过2200亿元,很有可能全年完成2500亿元的新项目。

  值得注意的是,在此期间,绿城估计新扩建项目的预期净利润总额接近180亿元,平均净利润率同比增长约3%。供应效率也得到了改善,预计将在同年将近25%的商品新增加值实现销售转换。

  另一方面,绿城去年也继续扩大投资渠道。除了在公开市场进行竞标,拍卖和上市外,并购的强度也有所增加。

  上半年,它通过并购收购了12个项目,估计价值为73。80亿元,占比42%。去年,绿城的收购和收购价值仅为85。80亿元。

  中期报告还披露,本集团和各地区公司已完成正式成立并购特别小组,并正在尽一切努力促进许多储备性并购项目,以进一步开拓并购渠道。

  去年年底,为了继续收购新湖中宝上海珍珠城的部分股权,今年4月,绿城总共以4股的价格购买了新湖中宝上海,沉阳和启东的部分股权。10亿元。绿城的大部分股权投资项目只占一小部分。 新媒体此前对房地产的看法说,通过一小部分股权收购项目,可以用更少的资金获得更大的销售规模。

  不仅并购,绿城还与新湖中宝有着更深厚的关系。 同样在4月,新湖中宝表示将使用现金30。HK $ 68。50亿认购绿城3。2。以9的价格发行30亿股H股5港币。交易完成后,新湖中宝占绿城股份总数的12%。95%成为第三大股东。

  张亚东还提到了战略投资的引入。 “绿城目前的发展或快速发展的最大问题是原始资本相对较小。 如何引入更多战略投资来增强发展后劲是管理。特别关注的工作。”

  他继续说,这次引入新股东可以使格林敦获得资金,释放发展空间并增强发展能力。

  质量和效率不断提高

  产品强度问题一直是格林敦关注的焦点。在本次性能会议上,张亚东以“精益管理,提高质量和效率”介绍了产品质量介绍。

  他提到,过去,绿城的产品在控制成本方面有很大的改进空间。 因此,在这方面,我们将继续努力丰富产品控制的规范体系,深化战略集中采购,有效降低动态成本,全面推进战略合作。

  但是,提高质量和效率的最基本方面是人的建设。上半年,绿城继续下放权力,建立了十个专业商务委员会,并建立了29个项目组。 在此期间,两个项目组升级为城市公司。

  实际上,在2019年初,绿城进行了结构调整,将原来的“ 11 + 5”结构缩减为11家公司,并将结构调整为“ 8 + 3”。

  张亚东说,改进机制自去年全面实施以来,也取得了可喜的成绩。结果也得到了反映。 人均在建面积同比增长29%,达到人均10,000多平方米。

  上半年,绿城的新政支出为14。4。70亿元,增长3。0%。其中,房地产开发相关业务产生的管理费用7。1。50亿元,与2019年同期基本持平,手续费率为19。6%,这归功于近年来坚持通过优化控制模型来不断提高人均效率。

  随着该机制的逐步完善,过去几年土地征用不足的影响仍然不容忽视,资产减值准备的数据仍然存在变化。

  仅与1。2019年计提减值损失30亿元,2。2。10亿元的减值被认为已经缓解。耿忠强表示,上半年某些资产的减值损失就是一个例子,主要是山东省莱芜市的项目,由于拆除3。6亿人民币的减值,同时,余杭有一个先前已撤销的项目。 2。2。10亿元是一个综合结果。

  他强调说,上半年的减值是一个孤立的事件,“因为该项目位于风景区,并被政府拆除,格林敦作为开发商没有任何过错。”

  耿中强判断,绿城规定的历史项目正在减少。 同时,来源(例如来源)在过去两年中提高了土地征用的准确性,并且上半年土地征用的利润率同比增长了约3个百分点。年。

  在诸如销售和财务等一系列数据的背后,我们应该更全面地观察格林敦的现金流量。由于近年来有意控制债务规模,格林敦对目前的紧缩融资“三大红线”更加冷静。回顾2014年,其手头现金甚至无法支付一年内到期的计息负债。

  但是,上半年的净债务比率为66。1%,而63%。 于2019年12月31日。与2%相比,仍略有增加,平均融资成本为5。2%,而之前是5。4%是减少20 BP,现金短期负债比率是1。8。

  由于增加了土地收购,绿城也在上半年急于“输水”,发行了总计145种公司债券,票据,EBS和其他各种工具。9亿元,规模较大。绿城现在已经获得了239多个。金融机构信贷投放70亿元,截至2020年6月30日,仍有131个。20亿元可用。

  截至2020年6月30日,绿城在一年内到期的贷款余额为347。8。80亿元,占31。1%尽管该比例已从去年底的36%下降,但短期融资压力仍然相对较高。

  耿中强说,绿城此前曾预测过这些新政策,可以冷静对待,不会阻碍绿城的发展。

  以下是绿城中国控股有限公司2020年中期业绩发布会的现场问答记录:

  现场质询:由于许多城市最近都加重了监管政策,管理层对行业和当前状况有何具体看法? 格林敦将如何规划未来的中长期发展?

  张亚东:从该行业的当前和未来发展的角度来看,绿城有信心,房地产行业将继续成为当今以及未来相当长一段时间内中国最重要的支柱产业和支柱产业。 在一段时间内,该职位无法更换。特别是随着房地产业的发展,中央政府对房地产业进行了规范和规范。 该监管公司认为,这是为房地产业的健康发展所采取的措施。

  关于当前的房地产法规,该公司认为不同的公司会产生不同的影响。该公司认为,对绿城的影响是积极的,并且正在积极地拥抱它。该公司相信,通过此类法规,绿城将为房地产行业提供新鲜的经验,为业主提供优质的产品,为产品提供良好的基准,并为房地产行业做出良好的贡献。

  鉴于该行业的发展和一些国家政策,该公司现已用了将近一年的时间来制定下一个五年的发展计划。 该计划使思路更加清晰,未来发展部门更加精确,发展措施更加扎实。,该公司认为,绿城在未来的中长期发展中会更好。在接下来的五年中的发展计划于10月完成后,我想找到机会向您报告。

  现场质询:该公司上半年的整体销售仍然非常好,已经回到了该国的前十名。 在下半年,公司必须执行哪些具体的销售和供应计划,以确保完成2500亿的年度目标?

  李军:在重资产领域,今年新收购的项目中,约占175个项目的四分之一。年内将折算60亿元。从其他现有库存的角度来看,这也足够了,因为下半年将推出44个全新项目,其中许多是北京,杭州和西安等主要城市。 今年的任务指标全部在3到40亿元之间。新启动的项目中有三分之二位于长江三角洲,而一线和二线城市占83%。

  今年的2500亿合同销售目标使公司充满信心和把握能够完成。今年,绿城在1月开始扩大其项目。 基本上,在北京,杭州,宁波和西安重仓等城市,从征地到开业的6-7个月内,基本上都可以控制。他们全都在前进,并且包括与规划和设计有关的准备工作在内的运营效率得到了显着提高。

  现场提问:上半年,绿城在收购土地方面非常活跃。 它在整个内地房地产股票的价值中排名第二,全年全年新商品价值的目标是2500亿元。 下半年有什么具体措施或实施计划吗?

  郭家峰:上半年,绿城确实有很多项目。 以前,我认为年初流行是一个时间点。 即使经济下滑,该国也可能更多地依赖房地产。 在这种情况下,基本上可以以非常低的溢价获得土地。从今年下半年开始,对去年6月之后获得的土地进行了全面评估。 这些审查指标包括开放时间,成本,启动次数,首次开放的完成率,财务指标等。

  在激烈的竞争中,公司最近很少在公开市场上积极购买土地,而低利润公司则没有。到目前为止,已确认的新商品价值超过2200亿美元。 总体而言,2500亿的目标将会完成。 这是一个非常高概率的事情,并且基本上不会完成。

  在下半年,我们将寻找机会寻找更多有利可图的项目,并在这个不断发展的城市中扩大城市肖像和运营团队肖像的范围。 预计下半年的表现将好于当前的下半年。

  现场质询:管理层如何看待最近的三项红线政策? 绿城未来的投资或杠杆增加会受到影响吗? 会否影响公司未来的整体发展?

  耿中强:公司非常非常关注三大红线的新政策。新政尚未正式出台,操作规则尚未出台,但公司了解到,新政的出台只会对房地产行业更稳定,健康的发展起到积极作用。过去两年中,绿城取得了相对良好的增长率。 它取得如此良好发展的原因是利用融资杠杆,但它并不依赖融资。该公司已主动控制负债规模。 例如,大股东每年对债务资产比率都有非常严格的要求。截至6月底,绿城的净债务比率为66%,现金短期债务比率为1。8。 这是行业中非常好的状态。

  现场质询:本期仍有一定的减值准备。 具体原因是什么?公司的资产将来会面临更大的折旧压力吗?

  耿中强:实际上,无论账簿上是否有减值准备数据,我们都会根据审慎原则每年对各种财产进行减值准备。 此操作将完成。我们根据已有信息为所有类型的财产计提了减值准备。 至于今年下半年和将来,将来是否会有,我们不能根据某些新情况得出最终结论。但总的来说,可以断定,历史拨备在减少。同时,例如,从过去的两年来看,土地征用的准确性得到了提高,上半年土地征用的平均利润率同比增长了约3个百分点。-年。

  截至今年上半年,绿城已计提了2亿多元的减值准备。 这是一个孤立的事件,因为山东省的一个项目在风景名胜区被政府拆除。作为开发商,绿城没有错。尽管山东省政府也为事件发生后的拆除工作提供了补偿,但仍给公司的投资造成了一定损失,因此,今年上半年对此事件做了少量拨备。

  现场质询:该公司目前有13个TOD项目。 管理层是否会从未来项目布局的角度分析他们对TOD模型的想法?

  郭家峰:在中国的发展中,高速公路和高铁确实改变了许多旅行的可能性。通过成功开发杭州中心和宁波项目,公司现在在TOD物业的设计和建造方面积累了一些经验,因此扩展TOD项目也是公司的战略。在许多城市,例如杭州,宁波和北方城市,已经与当地的地铁公司建立了联合管理公司,股权约为50:50、49:51。特别是去年和今年一样,宁波TOD的扩建项目相对较多,我们也将TOD作为公司特色和特色的重点发展。

  还有许多将TOD与小镇结合起来的项目。 例如,该公司现在有一个相对较大的计划项目,预计将在今年年底形成。 例如,在大城市的第一站向外扩展可以提供很大的地面,这也是一个TOD项目,距地铁200米。TOD与城镇的结合是一个非常好的项目安排,因此TOD的下一家公司在这方面也有经验,因为它起步较早。

  现场询问:由于流行病的影响,该公司的整体酒店收入下降了。 公司的库存资产和后续策略是什么?

  周连英:由于疫情的影响,应该说酒店的收入在上半年确实受到了影响。 目前,应该说局势已逐渐恢复正常。 流行之后,应说有些酒店的状况比往年更好。

  截至2020年6月,在绿城地区拟建和拟建物业的总投资估计为78。60亿元,60。10亿元人民币的生产证书,以及40张。发行股本为70亿元。根据去年在正常条件下持有的资产的管理,商业回报率为3%,而酒店为1。5%,整体回报率约为2%。通过管理所持有资产的流动性并结合各种手段,流动资产约占公司管理水平的65%。

  应该说,它起到了很好的流动性管理作用。将来,公司持有物业的主要目标是提高盈利能力。 在这个阶段,持有物业形成的现金流量应该说是非常稳定的。 随着资产经营能力的提高,旅游线路的放行将发生更多变化。更多的捐款应能够平衡销售物业的业绩波动。此外,一些不具有战略意义的物业也在寻找合适的机会,寻找合适的买家进行一定程度的处置,并努力将股票资产的比例从当前净资产的75%降至40%。 三到五年。公司的目标如此艰辛。 应该说任务很艰巨,但是效果是可以预期的。

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